Достоверность величин стоимости, полученных оценщиком в процессе оценки того или иного объекта является предметом интереса всех сторон, занятых в такой оценке.
При этом выбор методов достижения указанной достоверности, является персональной ответственностью каждого оценщика. Именно поэтому мы по-прежнему продолжаем иметь дело с большим количеством заведомо завышенных/заниженных оценок различного рода имущества.
В таких условиях, компании, придерживающиеся некоей корпоративной культуры, базирующейся на максимизации независимости оценщика, стараются снизить риски взыскания с оценщика компенсации за причинение ущерба путем постоянного совершенствования содержания отчетов.
В рамках такого совершенствования может изменяться не только технологическая составляющая, но методологическая. Особенность последней заключается в том, что сегодня многие оценщики, несознательно, или преднамеренно, при проведении расчетов сравнительным подходом продолжают игнорировать применение статистических показателей для определения качества сформированной выборки.
Безусловно, такая позиция может способствовать тому, что пользователь отчета об оценке имущества не обратит внимание на качество выборки, но в то же время, некорректно выбранные, разнящиеся по цене аналоги могут существенно влиять на итоговую стоимость объекта оценки.
Проблемой в этой связи является то, что под категорией «однородность выборки» оценщиками могут пониматься различные вещи.
С точки зрения статистики, однородность выборки аналогов будет означать, что с определенной вероятностью цены их предложений будут лежать в пределах среднего (на определенную величину). Так, в связи с рассчитанными для нормального распределения показателями, выборка будет считаться однородной, а распределение показателей нормальным, если коэффициент вариации не превышает 33%.
Некоторые оценщики под однородностью понимают не разброс цен аналогов, а совокупность их характеристик, которые позволяют ассоциировать его с объектом оценки, при этом не обращая особенного внимания на разброс цен аналогов.
В этой связи нужно отметить то, что, во-первых, рыночная стоимость при оценке (например) недвижимости определяется с той целью, чтобы понять в какой ценовой точке рынка будет располагаться объект. А это значит, что рынок организован, покупатели и продавцы путем подачи предложений формируют какие-то средние цены, при наличии минимальных и максимальных. Но при этом сделки чаще проводятся по средним ценам. А значит, что аналогами могут считаться те объекты недвижимости, цена которых соответствует диапазону, лежащему вокруг среднего значения.
При этом, однородность аналогов при оценке той же недвижимости, заключающаяся в выборе сопоставимых по назначению и использованию, должна присутствовать по умолчанию, а ценовая однородность лишь ее дополнять.
Дело в том, что даже при присутствии на рынке реально сопоставимых объектов, цены на них могут существенно различаться в силу позиции собственника, желающего получать тот или иной доход. Поэтому важно «отметать» максимальные и минимальные значения, для того, чтобы однородность выборки при оценке повышалась.
Кроме этого, с введением каждой корректировки в сравнительном подходе, однородность должна прирастать, что автоматически будет свидетельствовать о целесообразности их введения.
Приведенные утверждения дают основание заключить, что однородность выборки аналогов это все же не эфемерное понятие, а реальная математическая величина, которая многое может сказать о расчетах в сравнительном подходе. Важно только научиться правильно толковать получаемые значения и на их основании корректировать расчеты в ту или иную сторону.